旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成“占地大戶”

日前，國(guó)土部通過(guò)網(wǎng)站公布自去年底以來(lái)，第三批部分房企購(gòu)地情況，涉及眾多一線知名房企，包括中海、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、世茂、金地、恒大、碧桂園等。其中，在對(duì)“房地產(chǎn)大地塊出讓情況”的披露中不難發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已是名副其實(shí)的占地大戶。

從最早的國(guó)際旅游島海南，到今天的云南西雙版納、大理、騰沖，以及山東、河北張家口、遼寧東戴河……旅游地產(chǎn)正以遍地開(kāi)花之勢(shì)四處落地。大規(guī)模拿地、多區(qū)域擴(kuò)張的同時(shí)，掠奪式開(kāi)發(fā)、模式同質(zhì)化等問(wèn)題也日益凸顯，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“大躍進(jìn)”

近年來(lái)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主題不斷翻新，項(xiàng)目賣點(diǎn)也從最早的海景房引申出山景、湖景、養(yǎng)生、古鎮(zhèn)、文化等諸多主題，區(qū)域遍布大江南北，從沿海蔓延至內(nèi)陸城市。“目前國(guó)內(nèi)32個(gè)省會(huì)、直轄市中，有27個(gè)城市都存在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)并不是真正意義上的旅游地產(chǎn)，只是房地產(chǎn)企業(yè)在異地的開(kāi)發(fā)。

“地塊面積大，拿地成本較低，土地增值部分才是眾多房企最為看重的?！比珖?guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任朱凌波一針見(jiàn)血地指出，這也是各類房企趨之若鶩涌入旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要原因之一。而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旅游地產(chǎn)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云在某公開(kāi)論壇上也表示，目前50%以上的上市房地產(chǎn)企業(yè)中，旅游地產(chǎn)的投資配置已超過(guò)50%。

旅游地產(chǎn)成房企調(diào)控避風(fēng)港？

住宅市場(chǎng)一再遭遇調(diào)控緊箍咒，讓越來(lái)越多的房企在熱銷中屢遭“滑鐵盧”，眾多房企都在或主動(dòng)或被動(dòng)中尋求轉(zhuǎn)型，尋找新的突破口。其中，各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了生機(jī)，受國(guó)家十二五規(guī)劃的鼓勵(lì)刺激，旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，也在此輪房企的轉(zhuǎn)型大潮中高調(diào)崛起。

既和政府合拍，又和政策合拍，還能增加土地儲(chǔ)備，企業(yè)何樂(lè)而不為？一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，目前旅游資源較豐富的區(qū)域多是二三線城市，開(kāi)發(fā)限制較少?！奥糜蔚禺a(chǎn)熱的背后，是企業(yè)和政府雙向作用的結(jié)果。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)首先有土地儲(chǔ)備的需求，而以發(fā)展旅游業(yè)為由頭，規(guī)?；爻鲎屚恋?，地方政府也可獲得直觀收益，至于土地實(shí)際利用情況如何，后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中并無(wú)嚴(yán)格督察，也為各類問(wèn)題滋生提供了土壤。

“粗放”的開(kāi)發(fā)模式顯弊端

對(duì)于何為真正的“旅游地產(chǎn)”，業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)莫衷一是，但針對(duì)現(xiàn)存的大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，都不約而同地指出“實(shí)際上是依靠旅游資源銷售傳統(tǒng)住宅。”

以旅游地產(chǎn)名義，做常規(guī)的住宅開(kāi)發(fā)。作為這種粗放模式的先驅(qū)，海南，吸引了國(guó)內(nèi)主流房企悉數(shù)到場(chǎng)，大規(guī)模開(kāi)發(fā)已導(dǎo)致目前市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的消化不良。陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，海南的旅游地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重過(guò)剩。他說(shuō)，企業(yè)和政府都將短期利益作為著眼點(diǎn)，以住宅開(kāi)發(fā)模式去做旅游地產(chǎn)并不可持續(xù)，都想以短平快策略“速戰(zhàn)速?zèng)Q”，遲早會(huì)出問(wèn)題。

另一位知名房企人士指出，此模式對(duì)早期進(jìn)入的企業(yè)而言，拿地成本較低，帶來(lái)的壓力較小；后進(jìn)入的企業(yè)在未來(lái)將面臨龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量，會(huì)備受煎熬。

朱中一指出，異地購(gòu)房人居住具有節(jié)氣性（節(jié)假日和氣候），如何盤活因此出現(xiàn)的大量空置房，是這類項(xiàng)目亟待解決的問(wèn)題。