旅游，還是地產(chǎn)？

2011年以來，隨著國家對樓市調(diào)控措施的密集出臺，國內(nèi)外著名地產(chǎn)開發(fā)商和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資本紛紛把目光瞄向旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。面對房地產(chǎn)嚴(yán)控和“十二五”期間將旅游業(yè)列入國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》鼓勵類產(chǎn)業(yè)之間水與火的政策反差，旅游地產(chǎn)如何尋路與突破，成為本次亞洲旅游地產(chǎn)暨主題度假區(qū)高峰論壇上專家與業(yè)者共同關(guān)注的焦點(diǎn)。
　　從概念到產(chǎn)業(yè)
　　華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳教授：旅游地產(chǎn)的發(fā)展有兩條軌跡，一條是以旅游為載體，行地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)；另一條則從旅游業(yè)的角度出發(fā)，將旅游與地產(chǎn)在內(nèi)涵上有機(jī)聯(lián)系起來
　　旅游地產(chǎn)雖然不是一個新的概念，但是對于它的界定仍然莫衷一是。有人認(rèn)為有了地產(chǎn)才有旅游，也有人抱著“旅游有多長，旅游地產(chǎn)就有多長”的觀點(diǎn)。
　　在華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長張永岳教授看來：旅游地產(chǎn)的發(fā)展有兩條軌跡，一條是以旅游為載體，行地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)；另一條則從旅游業(yè)的角度出發(fā)，將旅游與地產(chǎn)在內(nèi)涵上有機(jī)聯(lián)系起來。“旅游地產(chǎn)具有‘投資+自用’的雙重功能，只有從概念地產(chǎn)上做實(shí)、做透、做深，將‘旅游’與‘地產(chǎn)’實(shí)現(xiàn)真正的融合，才能將其轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！睆堄涝乐赋觥?br />　  “中國的地產(chǎn)更像房產(chǎn)。房地產(chǎn)一開發(fā)，景點(diǎn)就被破壞，地產(chǎn)就是旅游的癌癥?！?零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長袁岳的觀點(diǎn)一經(jīng)提出，就在論壇上引起了廣泛的討論。對此，旅游財(cái)富網(wǎng)首席執(zhí)行官曾曉成表示并不贊成，他認(rèn)為這個想法過于片面，并通過列舉江蘇沿海地濕地得到開發(fā)且妥善保護(hù)的例子，來說明旅游地產(chǎn)的初衷是為了更好地開發(fā)有限資源，同時又保護(hù)環(huán)境?！爸詴霈F(xiàn)一些問題，我覺得是由于旅游行業(yè)排斥地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)不懂旅游造成的?！痹鴷猿裳a(bǔ)充道。
　　在宏觀調(diào)控的背景下，資本市場對地產(chǎn)融資提高門檻。旅游地產(chǎn)開發(fā)大多是投入大、回收慢、經(jīng)營期長的長線投資，一個景區(qū)的回收成本至少三到五年，而一個中高端酒店的回收成本至少十年八年，不像投入住宅地產(chǎn)那樣，一兩年回本、三五年贏大利?！耙虼耍糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)，必須理性思考，盡量避免主觀隨意性強(qiáng)、主題單一、缺可行性研究等影響旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的問題?！?張永岳認(rèn)為。
　　上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會顧問王安石先生認(rèn)為，要想理性地開發(fā)旅游地產(chǎn)，就必須完全從旅游、休閑和度假的需求合適地開發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。上海師范大學(xué)旅游學(xué)院史國祥教授也持有相似的觀點(diǎn)?！奥糜蔚陌l(fā)展有自身發(fā)展的規(guī)律，旅游地產(chǎn)也是如此。它必須是一個產(chǎn)業(yè)或者幾個產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。”史教授表示，“發(fā)展旅游地產(chǎn)必須因地制宜，需要有引領(lǐng)示范的先鋒，同時少不了各種因素的成熟，例如旅游人才等，因此不能一哄而上?！?br />　　旅游地產(chǎn)的下一站
　　零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長袁岳：旅游地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)融合十分必要，但同時必須克服開發(fā)商認(rèn)知和理想的差異，要從終端即旅游客戶的需求出發(fā)來思考
　　打造主題旅游度假區(qū)的旅游地產(chǎn)行業(yè)備受社會各界的熱議。既有人認(rèn)為開發(fā)商是假借旅游開發(fā)為名，規(guī)避政策調(diào)控，而行圈地之實(shí)；也有人擔(dān)心如此大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)，是否會對旅游產(chǎn)業(yè)形成沖擊，造成未來整個行業(yè)虧損。那么，旅游地產(chǎn)的下一站到底在哪里？文化開發(fā)，創(chuàng)意引領(lǐng)，這一理念得到了眾多與會嘉賓的認(rèn)可。
　　很多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，文化創(chuàng)意最終會淪為旅游地產(chǎn)的“美麗外衣”。對于目前存在的問題，從旅游業(yè)本身出發(fā)，王安石認(rèn)為旅游地產(chǎn)不能只注重物質(zhì)利益，中國主題公園的沒落就是沒有很好的結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?，缺乏?chuàng)意，最后就變成了房地產(chǎn)。
　　文化是旅游的源泉，文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)同屬于國家重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，可以為旅游地產(chǎn)注入源源不斷的活力?！奥糜蔚禺a(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)融合十分必要。”袁岳認(rèn)為，“但同時必須克服開發(fā)商認(rèn)知和理想的差異，要從終端即旅游客戶的需求出發(fā)來思考。而旅游地產(chǎn)和文化的融合也需要更多考慮雙方的共通之處。”
　　史國祥教授也認(rèn)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)順勢而為?！叭绻l(fā)展，必須有新的觀念、新的模式、新的資源。不能單靠一個酒店、一個景點(diǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)向綜合體轉(zhuǎn)變?！笔方淌诒硎?。而這種轉(zhuǎn)變的載體就是目前最有潛力的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，它可以承載和實(shí)施有思想、有主題、有內(nèi)容的項(xiàng)目。
　　博德西奧國際建筑設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理張瑋對此表示贊同，他從建筑設(shè)計(jì)師的角度提倡用一種“慢”的思維來發(fā)展旅游地產(chǎn)，不論是發(fā)展地產(chǎn)還是發(fā)展旅游，都應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕?，提高旅游地產(chǎn)的文化內(nèi)涵和品質(zhì)。
　　在艷陽度假集團(tuán)董事長夏建文的旅游地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中，他依靠的不是圈地，也不是傳統(tǒng)旅游的“六要素”?！拔覀冊诔鞘薪蛻羰袌?，在鄉(xiāng)村建度假基地。形成了由企業(yè)出資金、農(nóng)民出地，政府出政策，共同打造新型鄉(xiāng)村度假養(yǎng)老基地的合作模式，使得政府、農(nóng)民、游客和企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)了‘四贏’?！蹦壳?，在長三角地區(qū)，艷陽集團(tuán)已經(jīng)擁有了8個度假基地、16家子公司、13萬優(yōu)質(zhì)會員以及10多億資產(chǎn)。
　　旅游業(yè)轉(zhuǎn)型為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇，休閑度假的旅游方式需要開發(fā)各種相關(guān)的旅游地產(chǎn)，而其中關(guān)鍵是創(chuàng)意以及創(chuàng)意人才，只有將創(chuàng)意作為龍頭，才能發(fā)展健康的、可持續(xù)的旅游地產(chǎn)。