應(yīng)確保大型商貿(mào)物流項(xiàng)目的用地需求

 　  大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，具備儲(chǔ)存、裝卸搬運(yùn)、配送、流通中轉(zhuǎn)和信息處理等復(fù)合功能，是在我國(guó)出現(xiàn)的一種新型業(yè)態(tài)，既不是單純的工業(yè)用地，也不是單純的倉(cāng)儲(chǔ)用地，同樣也不是單純的交通用地，單一的土地分類無(wú)法準(zhǔn)確界定其綜合用途。
       深圳舜興物流有限公司一所物流綜合型的項(xiàng)目公司，在未來(lái)的發(fā)展路程中，將僅跟時(shí)代步伐，發(fā)展自己的項(xiàng)目。
　　推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的核心要點(diǎn)，是培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的關(guān)鍵支撐點(diǎn)，現(xiàn)代物流業(yè)是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式攻堅(jiān)時(shí)期國(guó)家提出的戰(zhàn)略要求。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要明確指出，要大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，加快建立社會(huì)化、專業(yè)化、信息化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，“加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本”。因此，營(yíng)造有利于現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的政策和體制環(huán)境是落實(shí)國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃部署的具體體現(xiàn)，更是培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整的內(nèi)在必然要求。
　   土地是物流業(yè)的重要生產(chǎn)要素，對(duì)物流用地性質(zhì)的確定，關(guān)系到物流成本，關(guān)系到物流企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，關(guān)系到物流效率，關(guān)系到物流業(yè)的規(guī)?；推放苹?，特別是對(duì)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地性質(zhì)的確定，影響更為廣泛和深遠(yuǎn)。因此，創(chuàng)新思路，把握經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的新變化新特點(diǎn)，科學(xué)界定大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地性質(zhì)，是推動(dòng)現(xiàn)代物流業(yè)制度創(chuàng)新，完善現(xiàn)代物流業(yè)政策體系，優(yōu)化現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展環(huán)境的具體舉措和必要環(huán)節(jié)。
　　大型商貿(mào)物流項(xiàng)目功能的多樣性，對(duì)土地分類管理提出新挑戰(zhàn)
　　物流業(yè)是融合運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)和信息業(yè)等的復(fù)合型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，拉動(dòng)消費(fèi)作用大，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力等方面發(fā)揮著重要作用。近幾年來(lái)，國(guó)家大力支持發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，各地大型商貿(mào)物流項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)。
　　 大型商貿(mào)物流項(xiàng)目是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的重要助推器，經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益明顯。義烏國(guó)際商貿(mào)城年交易額達(dá)388多億元，有力地拉動(dòng)了義烏地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，義烏綜合實(shí)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市前列。中國(guó)輕紡城年交易額達(dá)276億元，每天客流量達(dá)到5至6萬(wàn)人，交易品種1萬(wàn)余種，起著中國(guó)紡織面料價(jià)格“晴雨表”的作用。
　　近年來(lái)，不斷涌現(xiàn)的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目呈現(xiàn)出功能多樣化、區(qū)位邊緣化、占地規(guī)?；奶攸c(diǎn)。功能多樣化表現(xiàn)為項(xiàng)目主要功能集倉(cāng)儲(chǔ)、展示、物流配送、信息交易等功能于一體，在品牌模式大量推行和渠道模式創(chuàng)新的營(yíng)銷格局下，匯聚了大量“工廠店”，成為工廠的產(chǎn)品展示中心。同時(shí)，為了更好地服務(wù)市場(chǎng)和入駐商家，這些項(xiàng)目還配套建設(shè)有一定的酒店、辦公、公寓等功能設(shè)施，具有辦公、會(huì)議、展銷、展覽等綜合功能。區(qū)位邊緣化表現(xiàn)為項(xiàng)目地處城市邊緣甚至是遠(yuǎn)郊區(qū)，土地基本來(lái)自于農(nóng)用地或?yàn)┩俊⒒牡氐?，城市功能配套缺乏，需要后期投入大量資金進(jìn)行市政配套建設(shè)。占地規(guī)?；憩F(xiàn)為項(xiàng)目土地供應(yīng)量大，作為現(xiàn)代大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，少則數(shù)百畝，多則數(shù)千畝。
　　 大型商貿(mào)物流項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)、對(duì)社會(huì)就業(yè)問(wèn)題的解決、對(duì)城鄉(xiāng)貿(mào)易流通的促進(jìn)，都做出了巨大貢獻(xiàn)。但是，這些項(xiàng)目的落地和生長(zhǎng)在土地管理尤其是用地性質(zhì)界定方面又帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，對(duì)土地規(guī)劃用途帶來(lái)新的問(wèn)題，對(duì)變革土地分類管理提出新的要求。
　　 大型商貿(mào)物流項(xiàng)目功能多樣化，在土地用途界定時(shí)也表現(xiàn)為復(fù)合性和多元性，通常較難界定為單一用途。當(dāng)前，我國(guó)進(jìn)入現(xiàn)代大型商貿(mào)物流項(xiàng)目建設(shè)高潮期，有必要積極應(yīng)對(duì)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地對(duì)土地分類供應(yīng)提出的新挑戰(zhàn)，在界定大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地性質(zhì)時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地的各種特性，不僅考慮到項(xiàng)目功能多樣化，還要綜合考慮項(xiàng)目的區(qū)位邊緣化和占地規(guī)?；奶攸c(diǎn)，積極應(yīng)對(duì)，創(chuàng)新思路，切實(shí)促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展。
　　大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地性質(zhì)的界定目前是五花八門
　　近幾年來(lái)，在政策支持和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)下，全國(guó)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃產(chǎn)品不斷升級(jí)?，F(xiàn)階段全國(guó)規(guī)模以上專業(yè)市場(chǎng)涵蓋了生產(chǎn)物資、建材、化工、機(jī)電五金、工業(yè)日用品、文化工藝品、紡織品、服裝、鞋帽、小商品等。經(jīng)過(guò)30多年的大發(fā)展，我國(guó)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目已從當(dāng)初的“馬路市場(chǎng)”發(fā)展演變到了現(xiàn)代綜合性大市場(chǎng)，其功能從過(guò)去的單一現(xiàn)貨批量交易發(fā)展為眾多功能，匯集倉(cāng)儲(chǔ)、電子商務(wù)、展示交易、會(huì)展、信息交流、配送及商務(wù)、生產(chǎn)和生活配套等多項(xiàng)功能于一體，這就要求土地管理和規(guī)劃管理適時(shí)地對(duì)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目土地性質(zhì)進(jìn)行科學(xué)界定，營(yíng)造有利于現(xiàn)代物流業(yè)健康發(fā)展的土地政策和規(guī)劃政策環(huán)境。
　　按照我國(guó)現(xiàn)行《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市中土地用途劃分為：居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公共設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地。城市建設(shè)和開發(fā)一般都是按照不同項(xiàng)目性質(zhì)提供不同用途的土地。工業(yè)用地是工礦企業(yè)用于工業(yè)生產(chǎn)、物資存放場(chǎng)所的土地。倉(cāng)儲(chǔ)用地是用于物資儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)的場(chǎng)所用地。交通運(yùn)輸用地，是指用于運(yùn)輸通行的土地。三種用途通常實(shí)行分類管理和供應(yīng)。
　　綜觀全國(guó)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目及大型專業(yè)市場(chǎng)，各地對(duì)這類項(xiàng)目的土地使用性質(zhì)界定積極探索、表現(xiàn)有別。深圳華南城規(guī)劃總建筑面積約260萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為綜合物流，規(guī)劃總投資超過(guò)60億元人民幣，是華南地區(qū)一個(gè)集紡織服裝、皮革皮具、小商品共12個(gè)產(chǎn)業(yè)門類的最大綜合商貿(mào)物流平臺(tái)。浙江紹興的中國(guó)輕紡城，建筑面積320萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為綜合物流，全球1/4的面料交易在這里成交，經(jīng)營(yíng)商戶2萬(wàn)余家，年交易額達(dá)到276億元人民幣。昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城，項(xiàng)目建筑面積有880萬(wàn)平方米，土地性質(zhì)為工業(yè)用地，總投資320億元人民幣，是西南地區(qū)最大的商品批發(fā)市場(chǎng)。武漢的漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)，建筑面積達(dá)800萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為綜合倉(cāng)儲(chǔ)物流。河北白溝商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積75萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為工交倉(cāng)，經(jīng)營(yíng)攤位2萬(wàn)多個(gè)，從業(yè)人員3萬(wàn)余人，日成交額1600多萬(wàn)元。
　　各地政府從扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度綜合考慮，在大型商貿(mào)物流項(xiàng)目土地性質(zhì)的界定方面有一定的差異性，但大體趨同。從全國(guó)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目及規(guī)模以上專業(yè)市場(chǎng)的用地性質(zhì)來(lái)看，有的項(xiàng)目表現(xiàn)為工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)性質(zhì)（簡(jiǎn)稱工交倉(cāng)），有的項(xiàng)目表現(xiàn)為綜合倉(cāng)儲(chǔ)物流用地性質(zhì)，也有少數(shù)項(xiàng)目表現(xiàn)為商業(yè)用地性質(zhì)。各地主要以“工交倉(cāng)”、“綜合物流”和“工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)”性質(zhì)供應(yīng)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地，體現(xiàn)了“政府要為物流業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的政策環(huán)境，扶持重要的物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)”的要求，是我國(guó)各地發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的實(shí)際需要。
　　 針對(duì)大型商貿(mào)物流項(xiàng)目占地規(guī)模大的特點(diǎn)，有必要采取有力措施促使項(xiàng)目集約節(jié)約用地，但這應(yīng)通過(guò)用途管制和規(guī)劃約束從根本上解決，對(duì)于大型商貿(mào)物流項(xiàng)目用地的內(nèi)部功能布局也應(yīng)給出具體明確的規(guī)劃要點(diǎn)。
　　 積極營(yíng)造有利于物流業(yè)發(fā)展的包括土地政策和規(guī)劃政策在內(nèi)的政策環(huán)境，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，是我國(guó)的戰(zhàn)略舉措。大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，具備儲(chǔ)存、裝卸搬運(yùn)、配送、流通中轉(zhuǎn)和信息處理等復(fù)合功能，是在我國(guó)出現(xiàn)的一種新型業(yè)態(tài)，既不是單純的工業(yè)用地，也不是單純的倉(cāng)儲(chǔ)用地，同樣也不是單純的交通用地，單一的土地分類無(wú)法準(zhǔn)確界定其綜合用途。大型商貿(mào)物流項(xiàng)目功能復(fù)雜、用途復(fù)雜、布局復(fù)雜，較難采用單一用途供應(yīng)的土地分類管理模式，應(yīng)在滿足國(guó)家相關(guān)政策要求下，嘗試和探索新的分類管理模式。
　　不妨專門設(shè)立以綜合物流倉(cāng)儲(chǔ)或者工交倉(cāng)的土地性質(zhì)供地
　　調(diào)整和振興物流業(yè)，有利于加快商品流通，降低社會(huì)物流成本，增加城鄉(xiāng)就業(yè)崗位，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，優(yōu)化資源配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要舉措。
　　 大力扶持物流業(yè)，可以在中西部地區(qū)培育新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。中部物流區(qū)域可充分發(fā)揮中部地區(qū)承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，通過(guò)改善物流條件，縮小與東部地區(qū)的物流成本差距，有效承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　 全國(guó)性物流節(jié)點(diǎn)城市和地區(qū)，應(yīng)根據(jù)本地的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展水平，完善城市物流設(shè)施，加強(qiáng)物流園區(qū)規(guī)劃布局，加快培育現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，有針對(duì)性地有序建設(shè)有特色的物流園區(qū)，優(yōu)化城市交通和生態(tài)環(huán)境，實(shí)施物流示范與試點(diǎn)工程，做優(yōu)做強(qiáng)物流企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，提高城市的物流服務(wù)水平，培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。
　　 要做優(yōu)做強(qiáng)物流企業(yè)，土地成本非常關(guān)鍵。低成本是現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素。土地成本適中合理，是現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)形成低物業(yè)使用費(fèi)用和租賃費(fèi)用的關(guān)鍵因素，低物業(yè)使用費(fèi)用和租賃費(fèi)用是吸引企業(yè)和商家進(jìn)駐的一個(gè)重要因素，并可以降低流通成本，從而提升企業(yè)及企業(yè)所在區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。而且這些商貿(mào)物流項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)本身就承擔(dān)著長(zhǎng)期維護(hù)、管理、繁榮項(xiàng)目的職能，這一部分長(zhǎng)期成本很高。
　　 土地的稀缺及高昂的土地成本會(huì)在一定程度上影響現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)的培育與發(fā)展。政府有效引導(dǎo)與合理變革管理機(jī)制，對(duì)于推進(jìn)現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)規(guī)?；推放苹?jīng)營(yíng)至關(guān)重要。應(yīng)加大對(duì)物流業(yè)的土地政策支持力度，特別是倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心以及物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施占地面積大、資金投入多、投資回收期長(zhǎng)，要在加強(qiáng)和改善管理、切實(shí)節(jié)約土地的基礎(chǔ)上，按土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的要求，提高土地集約利用水平，合理形成土地供應(yīng)定價(jià)機(jī)制，體現(xiàn)土地政策支持力度。
　　 近年來(lái)，在全國(guó)大量涌現(xiàn)的大型商貿(mào)物流項(xiàng)目，各地政府基于對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和推進(jìn)物流業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的認(rèn)識(shí)，突破單一的土地分類供應(yīng)模式，以工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、交通或綜合、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等類別，綜合界定土地性質(zhì)與用途，是土地利用和管理應(yīng)對(duì)新問(wèn)題的新舉措，是落實(shí)政策支持物流業(yè)發(fā)展要求的具體體現(xiàn)。
　　 為促進(jìn)大型商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化，應(yīng)進(jìn)一步研究完善現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)用地的土地利用政策，從產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)和土地管理等方面明確物流業(yè)類別，進(jìn)一步確定物流業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位。土地分類供應(yīng)機(jī)制既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿足現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)客觀需要，積極推進(jìn)物流業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
　　 以綜合、物流、倉(cāng)儲(chǔ)或者工交倉(cāng)的土地性質(zhì)供地，可以有效減少現(xiàn)代大型商貿(mào)物流企業(yè)在培育和發(fā)展過(guò)程中的成本屏障，有效降低企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盤活郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)閑置土地。但與此同時(shí)，也要強(qiáng)化監(jiān)管，通過(guò)事前、事中和事后監(jiān)管，促使企業(yè)加大土地投資強(qiáng)度，建設(shè)和完善配套設(shè)施，做強(qiáng)企業(yè)，培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)新優(yōu)勢(shì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。